【财经分析】原始权益人果断增持“护盘” 积极应对REITs二级市场震荡-当前视点

• 2023-07-04 03:58:32 来源：新华财经

近期，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金湖北科投光谷REIT”）在上交所挂牌，但开盘即破发，随后原始权益人宣布在二级市场增持基金份额，引发业界热议。

【资料图】

分析人士指出，原始权益人的“护盘”行动，能为市场和投资者提供有效指引，从而推动产品的二级市场价格向内在投资价值有序回归。拉长时间维度考虑，短期的市场波动，也不会阻碍各机构积极参与REITs市场的决心。

首日破发引关注

作为全国产业园区REITs中的第9单产品，也是武汉首只REITs基金，中金湖北科投光谷REIT被相关各方寄予厚望。

此前，中金湖北科投光谷REIT仅向公众投资者发售一天就提前结束了募集。记者注意到，扣除战略配售的部分之后，该基金网下发售的初始份额为1.47亿份，最终提交的有效认购基金份额数量达57.9亿份；再就面向公众发售的部分来看，初始发售份额为6300万份，提交的有效认购基金份额数量达到了10.61亿份，投资者的配售热情由此可窥一斑。

2023年6月30日，中金湖北科投光谷REIT正式于交易所挂牌。

然而，上市当天，中金湖北科投光谷REIT的盘中最大跌幅一度超17%，最后收跌6.29%，报2.46元，成为今年首只上市当天就破发的公募REITs。

“破发已经成为公募REITs市场中的常态。”一位业内人士告诉记者，“究其原因，市场发展初期流通规模较小，资金容纳度有限；机构投资者占比高，投资行为具有趋同性；底层资产运营仍承压，基本面修复兑现存在不确定性；估值体系尚不完善，锚定标准存在分歧……诸多偏空因素强化了市场的悲观预期。”

眼下，包括中信证券首席经济学家明明在内的不少业内专家表示，考虑到宏观经济面临一定下行压力，且公募REITs市场买盘相对有限，使得投资者情绪偏冷，则短期内市场仍将处于磨底阶段。

果断增持提信心

值得一提的是，在市场超跌后，作为“逆行者”，中金湖北科投光谷REIT的原始权益人与基金第一大份额持有人——湖北省科技投资集团有限公司（简称“湖北科投集团”），及其一致行动人——武汉光谷产业投资有限公司和武汉光谷健康产业投资有限公司果断拿出真金白银，于基金上市首日便开启了“护盘”行动。

根据中金湖北科投光谷REIT于7月1日发布的《关于原始权益人及其一致行动人基金份额增持计划及实施进展的公告》（简称《公告》），湖北科投集团基于对中金湖北科投光谷REIT及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，与其一致行动人在遵守中国证监会和上海证券交易所的相关规定前提下，将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额。

具体而言，自2023年6月30日起，增持计划的有效期限不超过12个自然月（含法律、法规及上海证券交易所业务规则等有关规定不准增持的期间）。累计增持基金份额不超过5400万份，占该基金已发行基金总份额的9.000%。同时，原始权益人有权根据二级市场整体趋势适时追加增持计划；如追加增持计划，将在履行内部决策后另行披露相关增持安排。

再就本次增持来看，湖北科投集团及其一致行动人于中金湖北科投光谷REIT上市首日即增持基金份额3236.97万份，占该基金已发行份额总数的5.395%，增持后湖北科投集团及其一致行动人合计持有该基金份额23636.97万份，占基金已发行份额总数的39.395%。

记者注意到，为表信心，增持主体还承诺，对相关增持的基金份额在增持计划实施期间及增持计划实施期间届满后6个月内不会通过大宗、协议转让或竞价交易等方式进行减持。

无疑，应对上市首日即破发的尴尬局面，原始权益人的果断增持向市场释放了积极的信号。

“在目前的市场价格下增持基金份额，一方面是向投资者表达原始权益人认可底层资产质量，愿意持有更多基金份额以享受更多未来资产收益。”一位机构交易员向记者解读称，“另一方面，是向投资者证明原始权益人有充足的信心通过强化运营管理等方式提升底层资产整体收益，在更大程度上实现与其他投资者的收益共享，风险共担，保障投资人的共同利益。此外，该举措更是向投资者积极传递REITs产品价值被低估的信号。”

针对短期波动会否影响原始权益人参与市场信心的问题，湖北省科技投资集团有限公司党委副书记、总经理曾玉梅此前在接受记者专访时就给出了否定的答案。

“伴随着区域的快速发展，目前湖北科投集团手中积累了庞大的基础设施存量资产。而REITs作为战略性、创新型金融工具，能够很好地匹配企业发展诉求。”曾玉梅坦言，“湖北科投集团作为武汉新城建设主力军，未来有持续的建设资金需求，REITs产品具有扩募机制且鼓励将募集资金用于新的基础设施项目建设，与湖北科投未来发展方向高度契合。因此参与REITs市场于我们而言势在必行。”

板块分化料加剧

记者于采访中发现，各机构在乐观看好后市表现的同时，判断市场内部分化加剧的“声音”亦有所增多。

回顾2023年一季度，据券商统计，在彼时的27只上市公募REITs中，有11只上涨，16只下跌，平均跌幅为0.64%。

至于板块方面，2022年以来（截至2023年3月31日），若根据REITs板块的平均累计涨跌幅排序，不难发现“清洁能源>仓储物流>产业园区>高速公路>生态环保>保障性租赁住房”。其中，清洁能源累计涨幅达11.47%，保障性租赁住房上市时间较短，受市场影响跌幅最大，为-11.47%。

回到REITs板块的布局方面，“拉长时间维度考虑，目前部分个券因市场超跌已具备估值优势。”明明认为，“一揽子稳增长政策的渐行渐近将支撑底层资产经营状况陆续修复，叠加市场机制逐步完善或吸引增量资金入场，当前应为优质标的良好的配置时点。”

“个人依旧看好产业园REITs的表现，毕竟地方并不会吝啬于产业用地的供应。”上述交易员指出，“当然，离开了实体经济的产业园区毫无意义。园区的位置，政府的支持固然重要，但园区的产业氛围更为重要。眼下，产业园区如何创造适宜特定产业发展的空间环境，直接决定了产业园区底层资产的租金和出租率是否稳定。即便部分园区REITs前期受宏观经济影响出租率不及预期，可具备深厚实业根基的园区REITs依旧极具吸引力。”

此外，能分享中国住房发展新阶段市场化运营红利的保租房REITs、主力租户稳定可靠的物流仓储REITs、业务稳定性较强的新能源REITs亦可持续关注。

（文章来源：新华财经）

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